Desahucios: quedarse en la calle, sin casa y sin dinero
Desahucios por impago de hipotecas
El desahucio es el final de una ejecución hipotecaria, por el que se procede al “lanzamiento del deudor”.
En palabras llanas, significa echarlo a la calle y quitarle su casa.
Las ejecuciones hipotecarias tienen por objeto recuperar el dinero prestado.
Este dinero está garantizado habitualmente por el mismo inmueble que se adquiere.
En ocasiones la garantía la da otro inmueble, propiedad del deudor o de un tercero.
No es más que un procedimiento judicial iniciado por el banco ante el Juzgado.
El Banco solicita «ejecutar tu hipoteca», y te reclama que pagues de inmediato toda la deuda pendiente, más intereses y costas.
Si no pagas, pedirá al juzgado echarte de su casa y quedarse con ella.
O sea, si la ejecución hipotecaria no se paraliza por el pago o por la presentación de oposición admitida por el juez, se termina desposeyendo de la propiedad al deudor.
En el procedimiento de ejecución hipotecaria, se saca a la venta en subasta pública el inmueble, para que, con su venta, el acreedor pueda cobrarse la deuda.
¿Por qué sigo debiendo casi todo al banco cuando ya estoy harto de pagar?
Lo habitual es que en España los intereses de los préstamos se calculen conforme al llamado método francés.
Esto conlleva que al principio se pagan casi exclusivamente intereses, amortizándose muy poco capital.
Con un ejemplo se ve mejor: supongamos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, con un interés fijo del 2,39%.
Los primeros diez años habremos amortizado 49.660 euros, pese a haber pagado 79.510, y restando todavía 100.340 euros que pagar.
En países como Estados Unidos, es habitual que la deuda se cancele generalmente entregando la casa, cuando el deudor no tiene medios de ninguna clase para pagarla.
Sin embargo, en España no, salvo que el banco acepte una dación en pago.
Para ello, el deudor deberá reunir unos requisitos precisos exigidos por cada banco, pero queda a su buena voluntad aceptar la dación o no.
Venta de la vivienda en pública subasta
Si tras un procedimiento de ejecución hipotecaria no puedes pagar la deuda ni es posible paralizar el proceso por otra causa, lo normal es que termine con subasta de la casa.
Tratándose de tu vivienda habitual, si a la subasta no acude ningún postor, el banco, puede adjudicársela por un 60% del valor de tasación.
Si este valor es suficiente para pagar toda la deuda, bien.
Si no lo es, el banco te seguirá reclamando la diferencia.
Esto, además, lastrará tu vida durante muchos años.
Y ello porque el impago supone la inclusión en ficheros de morosos y por lo tanto, la imposibilidad de acceder al crédito.
En el caso de que no sea vivienda habitual o si se trata de otro inmueble, el banco se la puede adjudicar por el 50% del valor de tasación.
Si tienes la suerte de que alguien la compre y con ese dinero se cubra la deuda, te habrás quedado sin casa, pero también sin deuda.
Pero si no es así, el banco te va a seguir reclamando la diferencia entre lo que ha cobrado y lo que resta.
Finalizada la subasta, si el valor por el que finalmente se vende el inmueble es superior a lo que se le reclama, el dinero sobrante es tuyo.
Soy avalista de una hipoteca. ¿Me pueden embargar también?
Las ejecuciones hipotecarias también pueden sufrirlas propietarios que no compraron, pero avalaron con su propia vivienda el préstamo que pidieron otros.
Habitualmente, sus hijos u otros familiares.
Es un proceso rápido porque no necesita una declaración judicial que diga que el préstamo está en mora, o sea, que se ha dejado de pagar.
Las hipotecas son títulos que llevan aparejada ejecución.
Por ello, basta que el banco presente un certificado protocolizado ante notario, para que el Juzgado inicie el trámite para expulsar al acreedor de su vivienda.
En los últimos tiempos, y dado que las escrituras de hipotecas están llenas de cláusulas abusivas, se han suspendido o paralizado miles de ejecuciones.
Por ejemplo, al declarar los tribunales abusivas la cláusula que declaraba concluido el contrato con una sola mensualidad impagada.
Recientemente hemos conseguido que los juzgados archiven dos procedimientos de ejecución hipotecaria que se iniciaron antes de mayo de 2013.
Y eso ha sido así porque en las escrituras existía cláusula de vencimiento anticipado, y no se había producido todavía la entrega de la vivienda.
¿Qué hacer si te ves envuelto en un procedimiento de ejecución hipotecaria?
Si por desgracia el banco te ha demandado por impago de tu hipoteca, quedarte quieto no es la solución.
Porque de hacerlo, te quedarás sin casa, sin el dinero pagado y con casi toda la deuda, o con más incluso.
Ya no solo deberás lo que te restaba de amortizar, sino los intereses y las costas judiciales.
Por ello, tienes que buscar ayuda legal para defenderte.
Y te aconsejamos que esta ayuda te la preste un abogado experto en ejecuciones hipotecarias.
La ley ha cambiado y ya existen fórmulas para oponerse a una ejecución con un mínimo de garantías.
Tampoco se puede desahuciar, por lo pronto hasta 2024 a las personas que tienen la consideración legal de especialmente vulnerables.
Y esto es porque existe una moratoria en vigor que se ha prorrogado por el Gobierno.
También cabe oposición cuando tu hipoteca ha sido vendida por su entidad a otra, por ejemplo, a un «fondo buitre» y sin embargo es su propia entidad quien le demanda, cuando ya no es dueña de su hipoteca.
Normas sobre protección de deudores hipotecarios
Puede acceder a la web del Banco de España para leer la normativa vigente de protección a los deudores hipotecarios.
En este enlace tienes la información actualizada sobre todo aquello que legalmente puede hacerse para defenderte.
Moratoria hipotecaria hasta 2024
El Real Decreto 6/2020 de 10 de marzo, publicado en el BOE del día 11 de marzo, modificó la ley 1/2013.
Esta estableció una moratoria de desahucios para personas y familias que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad.
Se prorrogó el plazo hasta mayo de 2024.
Y también se han ampliado las situaciones por las que estas personas pueden acogerse a esta prórroga o suspensión de los desahucios.
Si fuiste condenado en un proceso de ejecución hipotecaria (no se aplica a desahucios por impago de alquileres) y el juzgado ordenó tu desahucio, debes saber que si cumples los requisitos, dicho desahucio no puede llevarse a cabo como mínimo hasta mayo de 2024.
A partir de esa fecha, el Estado decidirá si la prorroga o no. Ha pasado esa fecha, y no ha habido modificación, por lo que la moratoria podemos considerar que ha finalizado.
