Reclamar Gastos hipotecarios: no dejes que el banco se quede con tu dinero.

Todavía se pueden reclamar los gastos hipotecarios

Aunque ha habido mucha polémica con los plazos, con bulos alimentados por los bancos, para disuadir a los consumidores, se pueden reclamar los gastos hipotecarios.

Por sentencia del Tribunal Supremo, se reconoció definitivamente el derecho a la devolución de estos gastos a las personas que tuvieron que pagarlo en su totalidad, porque el banco así se lo exigió.

Hay que tener en cuenta que antes de interponer la demanda, hay que hacer una reclamación extrajudicial a la entidad financiera, y si esta se niega, se reclama en el juzgado. 

Esta reclamación amistosa es necesaria porque de esa forma el banco será condenado en costas y a tí no te costará nada defender tus intereses.

Por ello, si has pensado en reclamar,  hazlo ya. No tiene sentido esperar.

Los gastos hipotecarios

Ha llegado el momento de solicitar la devolución de los gastos hipotecarios.

Cuando firmaste tu hipoteca, el banco te obligó a pagar todos los gastos, incluso los que le correspondían pagar a él.

Pues bien, la ley y la jurisprudencia han determinado que gastos son a tu cargo, y cuales a cargo del banco.

Desde este momento, puedes reclamar y solicitar la devolución de estos gastos de la hipoteca.

La compraventa de un inmueble con garantía hipotecaria genera diversos gastos, que son necesarios tanto para el estudio de la operación de préstamo hipotecario, y también para la posterior elevación a público de dicho contrato de préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En primer lugar, se debe conocer el valor de mercado de la propiedad que se pretende adquirir.

En este valor se basará la cuantía del préstamo que el banco va a conceder.

Por ello, el primer paso que se da para ver si la hipoteca que se pide es conforme al valor del bien, es encargar una tasación pericial a un experto, normalmente arquitectos técnicos o superiores.

La tasación pericial de la vivienda

Estos peritos comprueban el estado del inmueble, su antigüedad, características, ubicación, etc., y en función de esto, emiten una valoración.

En este informe pericial no solo se tiene en cuenta el estado de conservación del edificio, sino también su entorno.

No vale lo mismo un inmueble radicado en una zona residencial principal, con todos los servicios a un paso, que uno idéntico materialmente, pero situado en una zona menos privilegiada.

Asimismo, se toman datos sobre los precios medios de las construcciones en la zona, acudiendo a diversas fuentes que recogen estos precios.

Estas son: la  experiencia propia del tasador, anuncios, datos públicos emitidos por diversas administraciones (Ministerio, Banco de España, estadísticas, etc.)

La cuantía del préstamo hipotecario

Los bancos normalmente solo conceden entre el 70 o el 80% del valor de tasación,

El resto de la operación debe ser abonado con fondos propios del adquirente. 

Ahora, debido a la contracción del mercado de compraventa de viviendas, parece que los bancos están financiando hasta el 90% del valor. 

Solo en casos excepcionales los bancos financian el 100%.

En estos casos suelen ser de viviendas de su propiedad resultantes de desahucios, y a las que necesitan dar salida cuanto antes.

Es muy difícil que un banco conceda una cuantía de préstamo superior al valor de tasación, por las razones que antes explicábamos. 

Por contra, es mucho más fácil la concesión de un crédito si está garantizado con un inmueble que vale mucho más de lo que se pide.

La garantía del préstamo hipotecario

Hay que tener en cuenta que la garantía de que el préstamo se va a devolver es el propio inmueble que se va a comprar.

Por eso, si se concediera un préstamo por una cuantía superior a la del valor de la propiedad que se compra, la garantía sería insuficiente.

Y ello porque en caso de tener que ejecutarse la misma no alcanzaría para la devolución del total prestado que queda pendiente de devolución.

Hasta no hace mucho, era el propio banco quien elegía de motu propio al tasador. 

Hasta 2015, la mayoría de las empresas tasadoras eran propiedad de los bancos, lo que contribuyó a la burbuja inmobiliaria.

Y esto fue así, ya que al fin y al cabo, era el banco quién decía al tasador en cuanto debía tasarse un inmueble.

De ese modo se provocó ese aumento artificial de los precios.

Estos cayeron vertiginosamente cuando los bancos ordenaron a los mismos tasadores que volvieran a tasar, pero a precios mucho más bajos, concordantes con los reales.

Lo cierto es que la Ley 5/2019 de  15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ordena que ahora la tasación la tiene que aportar y pagar el comprador de la vivienda. 

Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, que resolvió Recurso de Casación 1926/2018, dicta que en los contratos hipotecarios anteriores a esta Ley, la tiene que pagar el banco, no el consumidor.

Por tanto, ya puedes pedir la devolución de este importe.

Las escrituras de la hipoteca

Otro de los gastos que se origina, aunque va a cargo del banco, es la obtención de una nota simple del Registro de la Propiedad.

Esta sirve para comprobar la titularidad actualizada del inmueble que se pretende comprar. 

Una vez todo acordado, procede acudir a notaría para elevar a público el contrato de préstamo hipotecario.

Cuidado: lo normal es que en el mismo acto se firmen dos escrituras distintas (la de compraventa por un lado, y la del préstamo por otro). 

No hay que confundirse. 

La escritura de compraventa

La primera escritura, que es la de compraventa, lo que hace es dar carta de naturaleza pública al negocio de la compraventa, entre la parte que vende y la parte que compra. 

Ahí no interviene el banco para nada. 

Los gastos que se derivan de esa operación (notaría, registro, impuestos, etc.) se pagarán de la forma que las dos partes hayan acordado.

La escritura que nos interesa a los fines de información que aquí presentamos es la escritura de elevación a público del préstamo hipotecario.

La escritura de préstamo hipotecario

Esta es la que se firma entre la entidad financiera, y el nuevo propietario de la vivienda. 

Aquí no tiene nada que ver el vendedor.

Pues bien, de esta escritura de la hipoteca, el banco tiene que pagar los gastos de NOTARÍA, el gasto de la Inscripción de la hipoteca en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD, la TASACIÓN de la vivienda (Sólo en contratos anteriores a 15 de junio de 2019) y el Impuesto sobre ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, además de los gastos de la GESTORÍA ADMINISTRATIVA que intervenga. 

La gestoría la paga el banco porque es a él a quién le interesa contratarla para las gestiones a realizar después de la firma de la hipoteca, pero su intervención no es obligatoria.

Los gastos del Registro van también a cargo del banco porque es a él a quién le interesa la publicidad registral de la hipoteca.

Sí correrá a cargo del cliente, si lo pide, es el coste de una copia de la escritura de hipoteca.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, regula las hipotecas

Lo cierto es que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ha venido a clarificar a quien corresponde cada gasto

Porque anteriormente a su promulgación, los bancos obligaban a los prestatarios a que asumieran la totalidad de los gastos de la hipoteca.

Diversas sentencias han dictaminado que los gastos hipotecarios, que fueron repercutidos en su totalidad a los contratantes de préstamos con garantía hipotecaria por los bancos, deben ser pagados por la propia entidad bancaria, no por el deudor.

¿Cúales son los gastos hipotecarios a cargo del banco?

• Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad
• Nota simple
• La mitad de los gastos de notaría
• Los gastos de la Gestoría administrativa
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Tribunal Supremo ha dejado claro quien paga cada cosa. Las cuantías abonadas indebidamente suelen ser estar entre los 1.500 – 1.800 euros, que tu puedes recuperar.

La nueva Ley Hipotecaria establece claramente qué parte debe pagar cada uno de los gastos que se originan en la compraventa de una vivienda financiada con un préstamo hipotecario.

Los gastos se clasifican en honorarios de tasación, siempre a cargo del comprador. Los honorarios del Registro de la Propiedad, a cargo del banco o entidad financiera. 

También los honorarios notariales, honorarios de la gestoría administrativa que interviene,  y por último, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que siempre estará a cargo del banco.

Clarificado este asunto, ya es muy sencillo saber qué cantidad exacta se puede reclamar. 

Solo necesitamos que nos aportes copia de los documentos y de inmediato te diremos a cuanto asciende tu devolución.

¿Qué puedes hacer si te han cobrado estos gastos indebidamente?

Si nos lo pides, nosotros, después de calcular a cuánto ascienden estos gastos hipotecarios que te cobraron indebidamente, haremos una reclamación amistosa al banco. 

Si la respuesta es negativa, y normalmente es así,  estudiaremos si merece la pena o no interponer una demanda judicial. Nuestros honorarios serán únicamente las costas que el banco tendrá que pagar.