Hipotecas multidivisa: la estafa de los yenes y los francos suizos.

Devolver más capital del prestado: engaño en las hipotecas en divisas

Cuando pides un préstamo hipotecario, sabes que tienes que devolver el capital que te prestaron, y los intereses. 

Si te prestaron 120.000 euros, deberás devolver esos 120.000, más los intereses que se generen a lo largo de la vida del préstamo.

Tu tienes la seguridad de que el capital a devolver siempre va a ser el mismo que te prestaron.

Pero en las hipotecas multidivisa ¡NO!

En las hipotecas multidivisa NUNCA SABRÁS que cantidad tendrás que devolver en concepto de capital, y puedes llegar a pagar más del doble de lo que te prestaron, intereses aparte, claro.

Y eso se debe a las continuas fluctuaciones de cambio entre las divisas, es decir: Cuantas unidades de una moneda pueden comprarse con Una unidad de la moneda de referencia.

Cuando empezaron a comercializarse las hipotecas multidivisa, en 2007, con un euro se podían comprar 166 yenes (cambio oficial a final de junio de 2007).

Sin embargo, a finales de 2008 solo se podían comprar 126 yenes con un euro.

Y eso ocurrió porque el yen empezó a revalorizarse con respecto al euro.

Desde entonces hasta ahora, el cambio ha estado fluctuando.

En la actualidad, el último cambio del 24/5/2023, supone que con un euro se compran  149,59 yenes.

Por eso, al ser necesario muchos más euros para comprar la misma cantidad de yenes, y como tus ingresos son en euros, tienes que destinar una mayor cantidad de estos para poder pagar la cuota de la hipoteca.

¿Que son las hipotecas multidivisa?

Las hipotecas multidivisas son aquellas que se conceden en moneda extranjera.

Permiten que las cuotas se paguen en esas divisas en la que están nominadas.

Habitualmente se nominan en yenes japoneses o francos suizos.

Cuando empezaron a venderse por los bancos, se decía que los intereses iban a ser mucho más bajos que el EURÍBOR.

Y esto era por que se utilizaba en su lugar el LIBOR (tasa internacional de referencia a la que los bancos se prestan dinero entre ellos).

Esta tasa o tipo de referencia esta muy cuestionada por la posibilidad de manipulación por los propios bancos.

Incluso ha llevado a imponer importantes sanciones a algunos de ellos.

El LIBOR es a nivel internacional el equivalente a nuestro IRPH.

Se calcula en función de la media de los intereses que se cobran a los préstamos concedidos.

El LIBOR es un índice del mercado mayorista (préstamos entre bancos) y el IRPH es un índice del mercado minorista (préstamos a personas o empresas)

Se argumentaba que la combinación de diferencial fijado en LIBOR y la solidez y estabilidad de dichas divisas, era garantía de tipos bajos.

Todo con objeto de fomentar la contratación de estas hipotecas multidivisas.

El mecanismo letal de estas hipotecas

Veamos como funcionaba el mecanismo, basado en un caso real:

Un cliente quiere comprar una casa en 2007. 

Pide un préstamo de 301.398 euros (que entonces equivalía a casi 48.000.000 de yenes)  que La Caixa le concede.

Pongamos que es el mes de marzo. En esa fecha, el euribor está, redondeando, al 4,1 %. 

En la misma fecha, el yen japonés está al 0,49%, o sea, casi diez veces menos que el euribor.

El banco le dice que la hipoteca va a tener un diferencial del 1%.

El diferencial es lo que se añade al tipo de referencia.

En el caso del préstamo en euribor, sería 4,1 % del euribor de entonces más 1% de diferencial, en total 5,1 %.

Si la hipoteca se va a fijar en yenes, va a ser de 0,49 % del yen en Libor de entonces más 1%, en total 1,49%.

El cliente, ante la diferencia abismal de tipos, se inclina por la hipoteca multidivisa nominada en Yenes.

Mira solo la diferencia entre los tipos, y sin saber que se mete en un pozo sin fondo.

Piensa que esto va a ser así para siempre.

El banco, que sí sabe lo que se hace, no le informa que esto es solo la primera parte de la película.

Le oculta que los cambios en las divisas se modifican continuamente, debido a la situación económica de cada país.

Le afectan las crisis, las guerras, políticas comerciales, devaluaciones, revaluaciones, políticas monetarias, y un sin fin de factores más.

El efecto de las diferencias de cambio en las divisas

Llegado julio de 2012, el cliente ya ha pagado de amortización del capital 136.490 euros, pero ¡ojo!: aun le resta por pagar del capital 365.844.

Eso sin contar lo que ya ha pagado de intereses.

Recapitulemos. El préstamo era de 301.398. Ha pagado a esa fecha 136.490, con lo que lo normal, si el préstamo hubiera sido fijado en euros, es que le quedara por amortizar 164.908 euros.

Sin embargo, le queda por pagar 365.844 euros. O sea, que habiendo ya devuelto un dineral, le queda por devolver mucho más de lo que le dieron.

Y eso ¿por qué ocurre?

Para entenderlo, tenemos que ver como se aprecia, o sea, como aumenta su valor el yen en relación con el euro.

En 2007, con un euro se podía comprar 161 yenes. Sin embargo, en 2012, con el mismo euro solo se podía comprar 102 yenes.

Si el hipotecado cobra en euros, y paga la hipoteca en yenes, resulta que ahora tiene que desembolsar muchos más euros para pagar los mismos yenes.

La montaña rusa del yen

Y seguimos viéndolo con el ejemplo. 

En el caso real que describimos, supongamos que la hipoteca era a 25 años. Con un interés de 1,49 %, pagaría mensualmente 191.744 yenes.

Vamos a suponer que el interés permanece estable, aunque no tiene por qué ser así. 

Como tiene que pagar en yenes, hay que hacer la conversión de yenes a euros.

En 2007, como ya hemos dicho que un euro vale 161 yenes, nos haría falta 1.191 euros para pagar la cuota del préstamo.

¿Que pasó a partir de entonces?

Pues que el euro empezó a bajar en relación al yen, o sea, a valer menos yenes, hasta 2012 en que tocó fondo (por ahora), y en ese año ya con un euro solo se compraban 102 yenes.

¿Que le ocurrió entonces a nuestro hipotecado?:

Pues que ahora necesitaba no 1.191 euros para pagar la cuota del préstamo, sino 1.880 euros, o sea, tenía que pagar casi un 60 por ciento más mensualmente.

Ese era el primer problema.

El segundo era que al estar el capital en yenes, ahora debía más de lo que le dieron.

Todo ello sin contar con que el banco le cobraba comisiones por los tipos de cambio cada vez que se cobraba la hipoteca.

Las hipotecas multidivisa son una estafa

¿Es o no es una estafa?

A nuestro hipotecado no le dijo el banco que aunque el yen era una moneda fuerte y estable, los tipos de cambio entre divisas fluctúan continuamente.

Así, como hemos dicho, si la divisa fijada para el préstamo subía su valor respecto al euro, se necesitaban más euros para pagar la cuota, porque valía menos.

Eso llevó a muchas personas a encontrarse en una situación complicada porque si el euro se depreciaba, cada vez debían más.

Y no solo eso: con cada depreciación subía el capital debido.

Por eso muchos se encontraron con que habiendo amortizado una gran parte del capital, seguían debiendo mucho más de lo que le habían prestado.

Además los bancos aplicaban comisiones al pagar y cobrar en divisas extranjeras, lo que suponía un considerable incremento de las cuotas.

Se considera de esta forma que una hipoteca multidivisa es un producto financiero complejo.

Por tanto, deben reservarse en exclusiva para clientes muy cualificados que entiendan la operativa de las transacciones y cambios de divisa.

Su inclusión en un contrato de préstamo puede considerarse una cláusula abusiva, en tanto en cuanto solo va a beneficiar al banco, en detrimento y grave perjuicio del consumidor.

La gente empezó a comparar su hipoteca multidivisa con las referenciadas a Euríbor, que por entonces todavía estaba alto, y comprobó que sus intereses eran mayores.

Cuando comprobaron que debían mucho más de lo que pidieron prestado, se dieron cuenta del engaño y empezaron a reclamar a los bancos.

¿Que posibilidades hay de que me anulen mi hipoteca multidivisa y me devuelvan mi dinero?

Existe práctica unanimidad en la jurisprudencia, que considera que estas hipotecas multidivisas son nulas cuando se comercializaron a clientes que no conocían los riesgos.

La ley dice que los clientes tenían que tener un perfil de conocimientos adecuado para entender los riesgos de dichos productos financieros.

La falta de información ofrecida por parte de la entidad bancaria sobre las consecuencias de dichas hipotecas supone un abuso contra el cliente.

En el ejemplo real que hemos puesto, el Tribunal Supremo puso las cosas en su sitio, después de que tanto el Juzgado de Primera Instancia 15 de Madrid y la Audiencia Provincial de Madrid dieran la razón a La Caixa.

El T.S. dictaminó que “Un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, puede conocer que las cuotas de un préstamo denominado en divisa extranjera, pero en el que los pagos efectivos se hacen en euros, pueden variar conforme fluctúe la cotización de la divisa. Pero este consumidor no necesariamente puede conocer, sin la información adecuada, que la variación del importe de las cuotas debida a la fluctuación de la divisa puede ser tan considerable que ponga en riesgo su capacidad de afrontar los pagos”.

Por eso, si todavía tienes una hipoteca en multidivisas, es el momento de reclamarla.

La ley te ampara y la abundante jurisprudencia no deja lugar a dudas.

Llámanos y cuéntanos tu caso e iniciaremos los trámites para que se anule esa cláusula, con lo que te ahorrarás, probablemente, decenas de miles de euros.