Titulización hipotecaria: tu banco ha vendido tu hipoteca

¿Que son las titulizaciones de hipotecas?

Una titulización de hipotecas  es un proceso por el cual el banco vende tu hipoteca, total o parcialmente, a otra entidad de su propiedad, creada ex-profeso para este negocio.

Estas entidades nuevas se denominan Fondos de Titulización Hipotecaria. 

Los Fondos compran las hipotecas y su riesgo, y emiten los llamados Bonos de Titulación.

Estos Bonos de Titulización normalmente se venden a Fondos de Inversión,

Estos, a su vez, lo colocan a instituciones de inversión colectiva o inversores particulares.

Lo normal es que el banco emisor acuerde con el Fondo comprador seguir manteniendo la administración de la misma.

O sea, cobrando y ejerciendo aquellas facultades de disposición que tenía antes de la venta de las participaciones.

Hay que tener en cuenta que no solo existen Fondos de Titulización Hipotecaria.

También están los llamados Fondos de Titulización de Activos, que gestionan otros activos financieros que no tienen garantía hipotecaria.

¿Por qué el banco acude a la titulización de hipotecas?

Los bancos acuden a la titulización de hipotecas para rebajar riesgos.

Y eso ocurre porque estan obligados a no exceder determinadas tasas de préstamos en relación a su capital.

Los bancos deben mantener legalmente lo que se técnicamente se conoce como “coeficiente de caja”.

Este es una reserva calculada en relación a su capital, un fondo de dinero líquido que siempre debe tener guardado.

Sirve para evitar riesgos de liquidez en caso de que sus depositantes pretendieran sacar su dinero del mismo de forma simultánea.

Dado que los plazos de las hipotecas son muy largos, los bancos tardan muchos años en recuperar el capital prestado.

Si el banco tuviera que esperar que los clientes fueran devolviendo sus préstamos para conceder otros, el ritmo de concesión sería muy lento.

Ello supondría que el mercado hipotecario estaría prácticamente paralizado.

Por ello se han inventado diversos mecanismos para obviar estas dificultades. 

Vender las hipotecas

Uno de estos mecanismos es el de la titulización hipotecaria.
Con esto el banco deja de ser el acreedor de dicha hipoteca, que ha vendido a un tercero.

A este tercero, a cambio de un precio, se le ceden los derechos de cobro, tanto del capital restante por cobrar, como de los intereses que dicho capital genere.

Así, el riesgo de estas hipotecas “viejas”, por así decirlo, ya no lo tiene el banco, sino el Fondo que las ha comprado.

Ello permite al banco rebajar sus niveles de riesgo y mejorar su coeficiente de caja.

De esa manera está en mejor disposición para seguir prestando dinero.

Además, probablemente con condiciones de mayor rentabilidad de las que tenía antes de la cesión de dichas hipotecas al Fondo de Titulización.

Es, gráficamente, una manera de quitarse lastre de encima.

Una especie de venta de saldos poco productivos.

Es como haría cualquier tienda de ropa, cuando pone en rebajas los sobrantes de la temporada anterior, que ya no se llevan y lo que hacen es ocupar espacio en los estantes. 

¿De qué manera se venden las hipotecas?

Cuando un banco necesita liquidez de su cartera de hipotecas, es muy común que expida y venda las llamadas cédulas hipotecarias.

Estas dejan a sus compradores unos intereses y tienen la garantía de todas las hipotecas vivas que en ese momento tiene el banco.

Parecidos son los bonos hipotecarios, que también dejan unos intereses a quien los compra.

Pero, en este caso, la garantía la ofrecen determinadas hipotecas que tiene el banco, no todas, como en el caso de las cédulas.

El último y diferenciado producto que venden son las participaciones hipotecarias. 

Estás se diferencian de las cédulas y de los bonos en que se produce la traslación de la propiedad de la hipoteca, en todo o en parte, hacia el inversor que los compra.

Con todos estos productos financieros derivados de las hipotecas, el banco hace caja y puede seguir prestando dinero.

A efectos prácticos de defensa en los procesos de ejecución hipotecaria, este tipo de titulización de hipotecas es el que nos interesa.

¿Puede el banco reclamarte una hipoteca que ha vendido?

En las hipotecas de las que se han vendido cédulas y bonos, el banco emisor sigue siendo el propietario de las hipotecas.

Por eso, en caso de que quiera ejecutar alguna de estas hipotecas por falta de pago, está claro que tiene la capacidad jurídica para hacerlo.

Es lo que se llama legitimación activa, para poder reclamar al deudor.

Pero en el caso de las hipotecas titulizadas, en la que la totalidad del crédito y sus derechos se han vendido a un Fondo de Titulización, el Banco emisor, o sea, quien le concedió el préstamo, ya no es propietario, solo gestor de los cobros.

Tu no lo sabes, porque normalmente no te lo comunican, y como siguen cobrándote su cuota mensualmente, nada ha cambiado para ti.

Pero si por desgracia, las cosas te vienen mal y no puedes seguir pagando tu préstamo, lo más seguro es que el banco te demande en el Juzgado. 

Lo que hay que ver es si el banco puede demandarte o no.

¿Qué consecuencias tiene para ti que tu hipoteca esté titulizada?

Si tu hipoteca está titulizada y no puedes pagarla, y te ponen un proceso de ejecución, el hecho de que la hipoteca esté titulizada, significa que YA NO ES PROPIEDAD DEL BANCO, siendo este solo gestor de cobros.

Por lo tanto, si se demuestra esta circunstancia, el banco NO TIENE LEGITIMACIÓN ACTIVA, porque no puede reclamar un dinero que YA NO ES SUYO. 

Por lo tanto, es un motivo de oposición fundamental y el juzgado puede verse obligado a archivar la demanda.

¡Cuidado! Ya ha habido muchas sentencias que han respaldado este criterio, pero otras muchas lo rechazan. 

No hay una corriente dominante en la jurisprudencia sobre este asunto.

Y hasta ahora no ha habido un pronunciamiento del Tribunal Supremo que ponga un poco de orden en este asunto. 

Por eso, hay que tomarlo con cautela.