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¿Qué es la cláusula suelo?
La cláusula suelo no es más que una trampa puesta en tu escritura de préstamo hipotecario.
Sirve para que el banco se asegure siempre cobrar un tipo de interés mínimo por mucho que bajen los intereses.
Y, ¿por qué razón decimos que es una trampa?
Muy sencillo: cuando se contrata un préstamo, lo más importante que se considera son tres cosas: la cuantía, la duración, y el tipo de interés.
¿Y esto? ¿por qué?
Pues porque en función de estos factores vas a pagar una cuota mayor o menor, y así sabes si puede hacer frente a los pagos o no.
Cualquier contrato de préstamo fija esencialmente estas tres premisas.
La cuantía suele venir dada por el valor o el precio de la vivienda que vas a comprar.
La duración se va a establecer a tu conveniencia, sabiendo que cuanto más tardes en devolver el préstamo, más vas a pagar de intereses
¿Dónde está el engaño en la hipoteca?
La mayoría de personas prefiere plazos largos, para que le sea cómoda la devolución del préstamo, aunque este le cueste más caro.
El interés se suele establecer acordando un tipo de referencia, habitualmente el Euríbor, incrementado con un porcentaje, lo que se llama «un diferencial».
Es decir, si tienes tu préstamo referenciado a Euríbor más 1 punto, si el Euríbor está a 0,50 puntos, su interés debería ser de 1,50.
Si el Euríbor baja, como pasó ya desde 2015, en que ha estado está en tasas negativas, su interés baja también.
Ahora, sin embargo, los intereses han subido mucho.
¿Cuál es el problema? Pues que si tienes cláusula suelo, podrás beneficiarte de las bajadas de tipos solo hasta que alcancen el «tipo mínimo» de la cláusula suelo.
O sea, que si tienes la dichosa cláusula suelo, con un tipo, por ejemplo, de un 3%, por mucho que baje el Euríbor, vas a pagar como mínimo el 3%.
Límites a la variación de los tipos de interés
¿De dónde viene el engaño? Busca tu escritura de hipoteca y léela tranquilamente.
Verás cómo está fijado el tipo, y que unas cláusulas más adelante, así, como quien no quiere la cosa, te encontrarás una que dirá más o menos lo siguiente:
«Límites a la variación de los tipos de interés: se establece que el tipo mínimo del interés al que se concede este préstamo es de ?%. En caso de subida de tipos, el tipo máximo que se podrá aplicar es del ?? %»
Esta es la cláusula suelo.
Y aquí ya tenemos el engaño completo.
Nos establecen un tipo mínimo (cláusula suelo) y un tipo máximo (cláusula techo).
La primera es fácilmente alcanzable, teniendo en cuenta que desde julio de 2008 en que el Euríbor alcanzó su máximo, casi 5,40 puntos, no ha hecho más que bajar.
Hasta ahora en que ha vuelto a subir por la subida de tipos del Banco Central Europeo para contener la inflación.
¿Cláusula techo?
En cambio, la segunda, el tipo máximo, la cláusula techo, la ponen en el 12, 15 o 20%.
Sin embargo, los bancos saben que estos intereses es casi imposible que se alcancen.
Y en caso de que así fuera, estaríamos en situación de absoluta ruina económica, de los particulares, las empresas, y los bancos.
La «cláusula techo» es el chocolate del loro.
Se pone como «contraprestación» a la de «suelo», en fin, para que no sea tan descarada la estratagema del banco.
Viene a decir algo así como: «Yo también pierdo si los tipos suben, porque no podré cobrarte intereses por encima de la cláusula techo».
Pero no te engañes: algunos ni siquiera ponen «el techo».
¿Por qué razón los hipotecados reclaman ahora y no lo hicieron antes?
Pues por diversas razones.
En los años de bonanza económica subsiguientes a la introducción del euro, los tipos de interés bajaron espectacularmente.
No están tan lejanos los tiempos en que un tipo del 15% de interés o superior era el pan nuestro de cada día.
Partiendo de esa base, un tipo del 5 o del 6% nos parecía un regalo.
Pero la gente no se daba cuenta de que un piso normal en 1992 valía cuatro millones de pesetas y en 2003 diez veces más.
La burbuja inmobiliaria fue creada esencialmente por los bancos.
Prestaban dinero para comprar viviendas sin preocuparse lo más mínimo si los prestatarios tenían capacidad para devolver los préstamos o no.
Esto devino en una espiral en que los precios de los hogares no paraban de subir, y pese a ello la gente no dejaba de comprarlos.
Fue una época de «alegría» económica en que la gente se limitaba a firmar los papeles que le ponían por delante.
Todo sin reparar en nada, en la inocente creencia de que lo que hacía el banco era y correcto, y que de ninguna manera podía perjudicarle.
La crisis económica de 2007
La crisis hizo que la gente no pudiera devolver sus créditos, y las entidades bancarias comenzaron a ejecutar hipotecas.
Mucha gente se quedó sin su casa, después de llevar muchos años pagándola.
Se quedaban sin casa y con gran parte de la deuda, porque el valor de sus casas no era el que tenía cuando compraron.
El valor de la tasación cuando se ejecutaba era solo una parte del importe del préstamo.
Y los bancos por supuesto no estaban ni están dispuestos a perder la diferencia.
O sea, el negocio era y es redondo para ellos: se quedan con su casa y aún le sigue debiendo casi todo el préstamo que le dieron.
Porque para algo se utiliza el sistema francés de cálculo de los préstamos, y durante los primeros años apenas devuelve capital.
Casi todo lo que pagas son intereses.
Si te ejecutan la hipoteca, compruebas amargamente que sigues debiendo al banco casi todo.
Debes saber que puedes reclamar devolución de la cláusula suelo aunque la hipoteca esté totalmente pagada, si no han pasado más de cuatro años desde su pago.
Los intereses bajaban, y la cuota de tu hipoteca seguía subiendo
Quien sí podía pagar su hipoteca, se esperanzó cuando los tipos de interés empezaron a bajar con fuerza a partir de enero de 2009, en que ya estaban a poco más de un 2,6 %.
Sin embargo, aunque el Euríbor bajaba, la cuota no lo hacía.
Algunos preguntaron la razón, momento en el que comprobaron amargamente que no solo no bajaba, sino que nunca iba a estar por debajo de un determinado tipo.
Ahí las personas empezaron a ser conscientes de que el banco las había engañado.
Porque había colocado en el clausulado una «mina» oculta con la única función de asegurarse un interés, aunque los tipos bajaran.
Razón de más para reclamar la cláusula suelo de tu hipoteca.
¿LA CLÁUSULA SUELO ES LEGAL?
La sentencia del Tribunal Supremo que limitaba las devoluciones
Cuando algunos protestaron, los bancos decían que la cláusula suelo era legal.
Empezaron a producirse las primeras reclamaciones judiciales y se produjeron sentencias para todos los gustos.
Unas daban la razón a los hipotecados y otras a los bancos.
La sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013, dictaminó que las cláusulas suelo no eran ilegales en sí misma.
Sólo cuando se habían aplicado sin conocimiento del cliente.
Estableció algo inédito: aunque las cláusulas fueran nulas, los bancos no tenían obligación de devolver lo cobrado de más sino desde la fecha de esa sentencia.
Pasaba el T.S. por alto lo que dice el Código Civil y las leyes de consumo que dicen que si una cláusula es nula, es nula desde el primer día, y no puede extender sus efectos en el tiempo.
Y por eso, está obligada la parte que se ha beneficiado de la misma (el banco) a devolver lo cobrado ilegítimamente en su integridad.
Con esto el T.S. pretendió «proteger el orden público económico», o, dicho de otra forma: «proteger los intereses de los bancos evitando que tuvieran que devolver el dinero robado».
Muchos se preguntaron: ¿Y el orden público económico de los ciudadanos estafados, dónde queda?
La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre las cláusulas suelo
Pero como algunos son recalcitrantes, inconformistas y descreídos, no asumieron lo que sentenció el Tribunal Supremo.
No entendían que declarara que los bancos habían cometido un robo pero que no estaban obligados a devolver el botín.
Y se fueron de nuevo a reclamar a Europa.
Y por fin, el 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una sentencia histórica.
El TJUE dijo que los BANCOS ESTÁN OBLIGADOS A LA DEVOLUCIÓN DE TODAS LAS CANTIDADES COBRADAS DE MÁS POR CLÁUSULA SUELO, desde el primer día.
Dictaminó no ser conforme a derecho la sentencia del Tribunal Supremo de España que limitaba la devolución de las cantidades cobradas de más por los bancos por la aplicación indebida de «Cláusulas Suelo».
Y lo más importante: OBLIGA A DEVOLVER TODAS las cantidades abonadas por este concepto, desde el primer día.
No desde el mes de mayo de 2013, como el Tribunal Supremo y los bancos españoles pretendían.
Por esto, debes reclamar la devolución de la cláusula suelo de tu hipoteca.
El procedimiento para reclamar los intereses pagados de más
La primera de las decisiones que tienes que tomar es confiar tu reclamación de cláusula suelo a abogados expertos en derecho bancario.
Olvídate de «empresas gestoras o intermediarias» que lo único que harán será hacer una reclamación amistosa y te sacarán el dinero.
Si el banco no accede a esta reclamación amistosa, ya no pueden seguir, y al final, terminará en manos de un abogado.
Para reclamar tu cláusula suelo, lo primero que hacemos es estudiar tu caso particular.
Aunque hay cientos de miles de casos iguales, todos no lo son.
Fijada la premisa de que las cláusulas suelo no son ilegales, hay que estudiar si en tu caso lo es o no lo es.
Para eso estudiamos tus circunstancias personales y las escrituras del préstamo: la de compraventa y la del préstamo hipotecario.
Te pedimos que nos aportes copia de todos los recibos pagados para hacer la simulación de lo que has pagado de más.
Cuando este trabajo está hecho, te explicamos si se puede reclamar tu cláusula suelo con garantías de éxito o no.
Cómo calcular tu devolución
Si quieres saber lo que has pagado de más por tener cláusula suelo en tu hipoteca, te enlazamos a la que indudablemente es LA MEJOR CALCULADORA DE CLÁUSULA SUELO, realizada por la Junta de Andalucía.
Solo tienes que meter los datos que te pide y automáticamente te calcula la cantidad que has pagado de más.
Puedes generar un informe PDF y hasta ver mes a mes lo que has pagado de más.
Cuando la utilices, verá como te conviene reclamar la cláusula suelo.
Pincha en el enlace:
El procedimiento amistoso de reclamación de la cláusula suelo
La obligación de devolver el dinero cobrado de más a raíz de la sentencia del TJUE, ha provocado una avalancha de demandas.
Como eso ya se intuía desde el principio, el Gobierno de Rajoy elaboró un mecanismo amistoso de reclamación destinado a regular las devoluciones por la vía rápida y sin congestionar los juzgados más de lo que estaban entonces.
Por ello, el 21 de enero de 2017, el B.O.E. publicó el R.D. 1/2017 de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.
Este es un mecanismo destinado a la devolución rápida de cantidades cobradas por cláusula suelo, sin tener que acudir a la vía judicial.
Lo primero que hay que saber es que este mecanismo es de CARÁCTER VOLUNTARIO PARA EL CONSUMIDOR.
Procedimiento extrajudicial
El cauce de las reclamaciones de cláusula suelo se realiza a través de un procedimiento extrajudicial.
Es una medida tendente a facilitar una solución ágil y satisfactoria para el consumidor.
Pero ello no impide que el cliente que quiera reclamar directamente en los tribunales para reclamar sin utilizar este procedimiento.
En el supuesto de que no se llegase a un acuerdo con la entidad de crédito, le queda la posible reclamación en vía judicial.
Este procedimiento no tiene coste para el consumidor.
Es voluntario con el fin de evitar un posible conflicto con una interpretación exigente del derecho de acceso a la jurisdicción del artículo 24 de la Constitución Española.
¿Qué entiende el decreto por consumidor?
El artículo 2 dice: «2. Se entenderá por consumidor cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
¿Cómo se reclama la cláusula suelo al banco en procedimiento amistoso?
Es el consumidor, personalmente o a través de autorizado, quien deberá presentar la reclamación en este procedimiento amistoso.
A continuación, el banco deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirá una comunicación al consumidor.
En el mismo deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses.
El consumidor, en ese momento deberá decir si está de acuerdo con el cálculo o no.
Si lo está, la entidad de crédito acordará con el consumidor la devolución del efectivo.
En el caso en que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará las razones en que se motiva su decisión.
En ese caso, se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.
También se considera que ha rechazado la devolución si la entidad no se comunica con el cliente en tres meses (silencio negativo).
O bien si transcurrido 3 meses, no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.
¿Qué se puede hacer mientras se tramita la reclamación amistosa?
Mientras se tramita la reclamación previa, las partes no podrán ejercitar contra la otra ninguna acción judicial o extrajudicial en relación con su objeto.
La idea es evitar prácticas de mala fe que sólo persiguieran desde un primer momento entablar acciones judiciales.
Como decíamos, la reclamación extrajudicial tiene carácter gratuito.
La escritura y la inscripción en el Registro que pudiera derivarse del acuerdo entre banco y consumidor devengará exclusivamente los derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes, de manera respectiva, a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.
Sin embargo, más de seis años y medio después, podemos decir que las reclamaciones hechas a los bancos por este mecanismo HAN FRACASADO EN SU INMENSA MAYORÍA.
Y ello porque los bancos se niegan sistemáticamente a la devolución.
No les importa tener que asumir costas judiciales si pierden.
Los bancos saben que muchas personas no quieren meterse en líos judiciales
Y saben que el hecho de que los pleitos se alargan en el tiempo, disuade a muchos clientes de reclamar.
Pero claro, si el consumidor no reclama, EL BANCO SIGUE GANANDO.
¿Están los bancos obligados a utilizar el procedimiento amistoso de reclamación?
Los bancos están obligados por el Real Decreto a poner en marcha un procedimiento ágil para resolver rápidamente las reclamaciones presentadas por los consumidores.
Tienen obligación de informar sobre la existencia de un «servicio de reclamaciones cláusulas suelo» y su contenido.
Tienen que resolver las reclamaciones presentadas en el plazo máximo de tres meses desde su presentación.
Asimismo, los bancos tienen que informar a los clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias.
Igualmente, comunicarán a Hacienda la información relativa a las devoluciones acordadas.
¿Cómo se hace la devolución, si el banco la ha aceptado?
Dice el Decreto que, una vez convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad de crédito podrán acordar la adopción de una medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo.
En este caso la entidad de crédito deberá suministrarte una valoración que te permita conocer el efecto de la medida compensatoria.
Y hecho esto, concederte un plazo de quince días para que manifiestes tu conformidad.
La aceptación de una medida compensatoria requerirá que el consumidor haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver, la medida compensatoria y el valor económico de esa medida.
La aceptación de la medida compensatoria informada con esta extensión deberá ser manuscrita y en documento aparte en el que también quede constancia del cumplimiento del plazo previsto en el apartado anterior.
¿Qué pasa si el banco quiere negociar contigo para quitarte la cláusula suelo?
Si el banco quiere negociar contigo, no te engañes. No vuelvas a caer en la trampa otra vez.
Ya no es momento de negociar. El banco tiene que devolver lo que te han cobrado de más SÍ o SÍ.
Si el banco te ofrece negociar algo distinto a la devolución de su dinero, aunque sea una de las medidas compensatorias que puedan inventarse ahora: amortización anticipada del capital por la cuantía que tienen que devolverte, reducción del tipo de interés, conversión del préstamo en uno a interés fijo, contratación de seguros, etc., NO FIRMES NADA ANTES DE ASESORARTE CONVENIENTEMENTE CON UN LETRADO ESPECIALISTA.
¿Y si el banco no contesta? ¡Al juzgado con él!
Si el banco no contesta en el plazo de tres meses, o lo hace en términos que no interesan, interponemos una demanda en los Juzgados especializados en cláusulas suelo.
Estos son los habilitados para tal fin (uno por provincia, aunque últimamente se han eliminado algunos, dado la bajada de demandas).
En esa demanda solicitamos la anulación de la cláusula y de todas aquellas otras que consideremos abusivas.
Pedimos la devolución de todas las cantidades cobradas improcedentemente, con sus intereses correspondientes.
Y la condena en costas al banco o entidad financiera, con lo que el pleito no te costará nada.
El proceso es lento, debido a la avalancha de demandas, y a la carencia de medios que aqueja al Poder Judicial.
Pero todo llega. Y al final, casi con toda seguridad, conseguiremos que se haga justicia y puedas recuperar tu dinero.
No lo dudes: para tu reclamación de cláusula suelo, abogados especialistas.
Honorarios de abogados para reclamaciones de estas cláusulas abusivas
Ahora puedes encargarnos tu reclamación de cláusula suelo sin tener que adelantar ni un céntimo en honorarios de abogados.
Presentamos tu reclamación, y te cobramos un 10% de la cantidad que cobres, o bien las costas si el procedimiento va al juzgado y condenan al banco a pagarlas.
Sólo cobramos cuando cobras.
El IVA lógicamente va aparte.
Dependiendo del lugar de presentación de la demanda, puedes tener que hacer una provisión al procurador.
Hay procuradores que al igual que nosotros, van a costas, y cobran cuando tu cobras, y otros que exigen una provisión, que procuramos que sea pequeña.
Ya no hay excusas para no reclamar lo que es tuyo.
Ya es posible reclamar la cláusula suelo de una hipoteca cancelada
Hasta hace poco, las reclamaciones de cláusula suelo se dirigían casi en exclusiva a solicitar que la misma dejara de aplicarse.
Y que se devolvieran los intereses cobrados de más en hipotecas que estaban en vigor.
El caso es que muchas sentencias permiten que se puedan reclamar estas hipotecas que ya están canceladas.
O sea, las que ya terminaron de pagarse.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 12/12/2019 confirma el derecho a la devolución de los intereses pagados de más en una hipoteca que estaba liquidada.
El T.S. considera que no hay razones ni fundamento legal para afirmar que la consumación del contrato impide ejercer la acción de nulidad.
Es más, según el art. 1301 del Código Civil, el plazo para reclamar empezaría a contar precisamente cuando se produce la consumación del contrato (es decir, su finalización) en los casos de error, dolo, o falsedad de la causa.
Este plazo es de cuatro años.
Si ya han transcurrido estos cuatro años, ya no se puede reclamar, porque ha transcurrido el plazo que establece la Ley.
Si tenías una hipoteca con cláusula suelo, el hecho de que ya la pagaras no quita que esta cláusula fuera abusiva.
Por lo tanto, no hubieras debido pagar los intereses con esta cláusula suelo, sino solo con el diferencial que constaba en la escritura.
Las cláusulas abusivas no extienden sus efectos en el contrato
Y ello es así porque una cláusula que se declara nula por abusiva no puede extender sus efectos en el contrato desde el principio.
Eso quiere decir que es como si no existiera, como si nunca hubiera existido.
Por lo tanto, si tu hipoteca tenía dicha cláusula, puedes solicitar la devolución de los intereses que pagaste de más por la misma.
Eso sí: siempre y cuando no hayan transcurrido cuatro años.
Si este es tu caso, contacta con nosotros. Procederemos a remitir una reclamación amistosa a la entidad financiera solicitando la devolución.
Esta reclamación se hace por burofax certificado, para que quede constancia de la recepción, y de esa forma, interrumpir el plazo de prescripción de los cuatro años.
Si la entidad se niega o no contesta, queda abierta la vía judicial para poder reclamar.
Si quiere que te calculemos que cantidad puedes solicitar que se te devuelva, remítenos copia de la escritura y de los recibos pagados.
Seguro que te vas a sorprender de lo que has pagado de más.
Si sigues confiando en la buena fe de tu banco, consúltales directamente:
… Verás como le dirán que no, que como el préstamo ya está terminado, no se te puede devolver nada.
Comprueba como querrán engañarte de nuevo.
Defiende tu dinero. Seguro que a ti te hace mucho más falta para llegar a fin de mes, que a los grandes accionistas de tu banco.
No permitas más que te engañen y que jueguen con tus intereses.
Tengo una hipoteca con clausula suelo desde 2009 hasta el 2014 que se hizo una novación.
Estimado Camilo. Si su hipoteca tenía cláusula suelo, aunque se hiciera una novación en 2014, la cantidad que se le pudo cobrar por esta cláusula puede reclamarse. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros en nuestro correo info@abogadosbancarios.es y le informaremos sobre como podemos ayudarle. Saludos.