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Nulidad de ejecuciones hipotecarias por vencimiento anticipado declarado nulo, cuando no se ha producido la entrega de la vivienda.
Recientemente hemos conseguido en un Juzgado de Madrid y en otro de Lora del Río, que el juzgado desestime y archive demandas de ejecución hipotecaria.
Los clientes HAN RECUPERADO LA PROPIEDAD DE SU CASA.
En ambos, el banco hizo uso de la cláusula de vencimiento anticipado por unos pocos meses de retraso en el pago de las cuotas.
Estas demandas se interpusieron antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de protección a los deudores hipotecarios.
Igualmente, en los dos casos no se había producido la entrega de la propiedad ni al banco ni a nadie que hubiera comprado la vivienda en subasta.
Las cláusulas de vencimiento anticipado son nulas cuando no existe un retraso importante en el pago.
Las cláusulas de vencimiento anticipado en hipotecas, cuando no existía un retraso grande en el pago, fueron declaradas nulas por el Tribunal de Justicia Europeo.
Posteriormente, el Tribunal Supremo ha hecho suya esta doctrina.
De hecho, en la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, se modifican las condiciones para que se pueda aplicar esta cláusula de vencimiento anticipado.
Y ordena que debe haberse producido un retraso significativo en el cobro de las cuotas del préstamo, para que se pueda aplicar.
Este retraso tiene que ser el equivalente a doce mensualidades, si el préstamo está en su primera mitad de amortización, con una cantidad equivalente al 3 por ciento del capital concedido
O bien un retraso de quince mensualidades, equivalente al 7 por ciento, si está en la segunda mitad de su amortización.
Por ejemplo: tenemos un préstamo de 150.000 euros, por el que pagamos todos los meses 620 euros, durante 30 años.
Estamos en el tercer año y acumulamos un retraso en el pago de 4.000 euros.
Cómo esta cantidad es inferior a 4.500 euros, (3% del capital prestado) no pueden ejecutar la hipoteca, salvo que se deban 12 mensualidades.
En ese caso, SI PUEDE el banco ejecutar la hipoteca, al considerarse un retraso significativo.
La declaración de nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado conlleva la de todos sus efectos.
Lo que hemos explicado es la situación actual.
En hipotecas antiguas esta previsión no existía.
El banco podía pedir la ejecución sin estar sometido a un mínimo de plazos vencidos sin pagar.
O sea, que con un retraso de dos, tres o cuatro meses, ya pedía embargar.
En las demandas que hemos conseguido que se archiven, la ejecución no había culminado con la entrega de las viviendas a quienes se las adjudicaron.
Los juzgados han declarado que en estos casos, el vencimiento anticipado es nulo de pleno derecho y no se puede aplicar.
Pasa lo mismo que con las cláusulas suelo, que son nulas por falta de transparencia.
El resultado es la anulación de la misma y de TODOS SUS EFECTOS, si quién compró en subasta NO HA TOMADO POSESIÓN DEL INMUEBLE.
Eso supone que quien se la adjudicó en la subasta pierde su título de propiedad, y se vuelve a la situación de partida.
Por ello, la hipoteca se “reinicia” sin la cláusula de vencimiento anticipado.
La consecuencia es que el banco tendrá que volver a cobrar el préstamo cómo si la ejecución hipotecaria nunca hubiera existido.
Supone también, para los propietarios ejecutados, recuperar el dominio sobre su vivienda.
Hipotecada, claro, porque la obligación de pago del préstamo subsiste.
Pero atención: si el propietario ya entregó su casa, voluntariamente, o por un procedimiento de desahucio, no hay vuelta atrás: eso es irreversible.
El sobreseimiento de la ejecución
Los juzgados han declarado nula la cláusula de vencimiento anticipado recogida en escrituras de préstamo hipotecario en procedimientos de ejecución hipotecaria todavía pendientes de resolver.
Para ello se tienen que dar tres condiciones obligatoriamente:
.- Tener el prestatario la condición de consumidor o usuario.
.- Haber dado por vencido el préstamo el banco con anterioridad a la ley 1/13 de 14 de mayo.
.- No haberse aún entregado la posesión del bien hipotecado al banco o a quien lo haya comprado en subasta.
Recuperar el dominio supone que el Juzgado ordena al Registro de la Propiedad la anulación de la inscripción cómo dueño de quién compró la vivienda.
Y por eso, el deudor hipotecario vuelve a tener el pleno dominio de su casa.
En ocasiones, el banco o caja que concedió la hipoteca ya ha desaparecido, normalmente al haber sido comprado o haberse fusionado con otra entidad financiera.
Será la entidad que hubiera adquirido los derechos y obligaciones de la entidad desaparecida la que podrá reclamar la devolución del préstamo hipotecario.
En el caso de que no haya perdido los papeles… que todo puede pasar.
Y no nos olvidemos de que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años.
¿Que hacer si tienes una ejecución hipotecaria?
Si el juzgado te notificó una demanda de ejecución hipotecaria, aunque sea reciente, no pienses que todo está perdido.
Hay diversas maneras de atacar estas ejecuciones.
Muchas de ellas tienen cláusulas abusivas en los contratos de hipoteca.
En otras porque la cantidad que se debe está mal calculada.
Hay casos en lo que no se han cumplido los requisitos legales y procesales para poder solicitar la ejecución.
Vemos también ejecuciones que presentan diversos errores, que la hacen atacable.
Por eso, no debes rendirte antes de tiempo.
Si te ha llegado una demanda de ejecución hipotecaria porque no puedes pagar la hipoteca, consulta con nosotros.
Estudiaremos tu caso y te diremos que puede hacerse.
Desde oponernos a la ejecución, si hay motivos consistentes para poder pararla, a negociar con el acreedor.
Y casi nunca es tarde, incluso aunque ya te haya llegado la orden de desahucio.
Hemos parado lanzamientos cuando ya estaba puesta la fecha para echar a los ocupantes a la calle.
